BAB
I
PENDAHULUAN
A. Latar Belakang
Indonesia
adalah negara kepulauan terbesar di dunia yang mempunyai 17.508 pulau.
Indonesia terbentang antara 6° LU - 11° LS dan 97°- 141° BT, serta terletak
antara dua benua yaitu benua Asia dan Australia. Berdasarkan data dari Badan
Pusat Statistika tahun 2010, jumlah penduduk Indonesia mencapai 237.641.326
(dua ratus tiga puluh tujuh juta enam
ratus empat puluh satu ribu tiga ratus dua puluh enam) jiwa. Dari jumlah
tersebut, sebanyak 57% diantaranya tinggal di pulau Jawa.
Urbanisasi
atau perpindahan penduduk dari desa ke kota, terutama ke kota-kota besar
seperti di Jakarta, menyebabkan bertambahnya kepadatan jumlah penduduk dan
wilayah menjadi semakin sempit, karena jumlah manusia bertambah sedangkan tanah
tetap. Lahan yang semula merupakan areal pertanian berubah fungsi menjadi
kawasan permukiman, industri, dan perdagangan. Masyarakat pendatang yang
penghasilannya terbatas terpaksa hidup di daerah pinggiran yang biasa dikenal
dengan perkampungan kumuh.
Masalah
perkampungan kumuh dan tata ruang terutama daerah perkotaan yang notabene
penduduknya padat, merupakan hal yang sangat rumit. Oleh karena itu, dibuatlah
peraturan antara lain UU No. 16 Tahun
1985 tentang Rumah Susun, UU No. 4 Tahun 1992 tentang Perumahan dan Permukiman,
UU No. 26 Tahun 2007 tentang Penataan Ruang, dan yang terbaru adalah UU No.1
Tahun 2011 tentang Perumahan dan Kawasan Permukiman. Selain UU No.5 Tahun 1960,
UU No.1 Tahun 2011 juga dijadikan sebagai acuan dalam melaksanakan kegiatan
pertanahan di BPN, karena berhubungan dengan tanah dan yang ada di atas tanah.
B. Maksud dan Tujuan
1. Mahasiswa
mengetahui peraturan apa saja yang berkaitan dengan kegiatan pertanahan.
2. Mahasiswa
memahami maksud dan isi dari UU No.1 Tahun 2011.
3. Mahasiswa
mengerti bahwa kegiatan pertanahan cakupannya luas.
4. Mahasiswa
dapat memberikan penjabaran, menuangkan komentar mengenai UU No. 1 Tahun 2011
jika dibandingkan dengan UU No. 4 Tahun 1992
BAB
II
PEMBAHASAN
A.
Pengertian
Perumahan dan Kawasan Permukiman
Perumahan berasal dari kata rumah, yaitu bangunan
yang berfungsi sebagai tempat tinggal yang layak huni, sarana pembinaan
keluarga, cerminan harkat dan martabat penghuninya, serta aset bagi pemiliknya.
Ada beberapa macam jenis rumah yang meliputi rumah komersial, rumah swadaya,
rumah umum, rumah khusus dan rumah negara. Sedangkan pengertian perumahan
menurut UU No.1 Tahun 2011 adalah kumpulan rumah sebagai bagian dari
permukiman, baik perkotaan maupun perdesaan, yang dilengkapi dengan prasarana,
sarana dan utilitas umum sebagai hasil upaya pemenuhan rumah yang layak huni.
Dalam suatu permukiman pastilah ada suatu ruang lingkup yang dinamakan kawasan
permukiman.
Kawasan permukiman adalah bagian dari lingkungan
hidup di luar kawasan lindung, baik berupa kawasan perkotaan maupun perdesaan,
yang berfungsi sebagai lingkungan tempat tinggal atau lingkungan hunian dan
tempat kegiatan yang mendukung perikehidupan dan penghidupan. Maksud dari lingkungan
tempat tinggal atau lingkungan hunian adalah bagian dari kawasan permukiman
yang terdiri atas lebih dari satu satuan permukiman. Permukiman itu sendiri adalah
bagian dari lingkungan hunian yang terdiri atas lebih dari satu satuan
perumahan yang mempunyai prasarana, sarana, utilitas umum, serta mempunyai
penunjang kegiatan fungsi lain di kawasan perkotaan atau kawasan perdesaan.
Perumahan dan kawasan permukiman adalah satu kesatuan sistem yang terdiri atas
pembinaan, penyelenggaraan perumahan, penyelenggaraan kawasan permukiman,
pemeliharaan dan perbaikan, pencegahan dan peningkatan kualitas terhadap
perumahan kumuh dan permukiman kumuh, penyediaan tanah, pendanaan, dan sistem
pembiayaan, serta peran masyarakat.
B. Sistematika UU No.1 Tahun 2011
tentang Perumahan dan Kawasan Permukiman
1.
Bab
I : Ketentuan Umum
·
Pasal 1 ayat (1) sampai dengan ayat
(29), menjelaskan tentang pengertian perumahan, kawasan permukiman, lingkungan
hunian, dan sebagainya.
2.
Bab
II : Asas, Tujuan, dan Ruang Lingkup
·
Pasal 2 :
tentang asas perumahan dan kawasan permukiman.
·
Pasal 3 :
tentang tujuan perumahan dan kawasan permukiman.
·
Pasal 4 :
membahas tentang ruang lingkup perumahan dan kawasan permukiman.
3.
Bab
III : Pembinaan
·
Pasal 5 :
kegiatan pembinaan dilaksanakan oleh menteri, gubernur dan bupati/walikota.
·
Pasal 6 :
kegiatan pembinaan dilakukan intra dan inter sektoral.
·
Pasal 7 :
masyarakat terlibat dalam perencanaan.
·
Pasal 8 :
bentuk pengaturan.
·
Pasal 9 :
mengenai apa saja yang dikendalikan.
·
Pasal 10 :
pengawasan sesuai ketentuan.
·
Pasal 11 :
mengenai ketentuan lebih lanjut.
4.
Bab
IV : Tugas dan Wewenang
a. Bagian
Kesatu: Umum
·
Pasal 12 :
tugas dan wewenang dilaksanakan sesuai dengan kewenangannya.
b. Bagian
Kedua: Tugas
·
Paragraf 1 : Pemerintah (Pasal 13)
·
Paragraf 2 : Pemerintah Provinsi (Pasal
14)
·
Paragraf 3 : Pemerintah Kabupaten/Kota
(Pasal 15)
c. Bagian
Ketiga : Wewenang
·
Paragraf 1 : Pemerintah (Pasal 16)
·
Paragraf 2 : Pemerintah Provinsi (Pasal
17)
·
Paragraf 3 : Pemerintah Kabupaten/Kota
(Pasal 18)
5.
Bab
V : Penyelenggaraan Perumahan
a. Bagian
Kesatu : Umum
·
Pasal 19 : kebutuhan dan setiap warga
negara dijamin haknya.
·
Pasal 20 : kegiatan penyelenggaraan
perumahan
b. Bagian
Kedua : Jenis dan Bentuk Rumah
·
Pasal 21 : tentang jenis rumah
·
Pasal 22 : tentang bentuk rumah
c. Bagian
Ketiga : Perencanaan Perumahan
·
Paragraf 1 : Umum (Pasal 23).
·
Paragraf 2 : Perencanaan dan Perancangan Rumah ( Pasal 24, 25, 26, 27).
·
Paragraf
3 : Perencanaan Prasarana,Sarana,
dan Utilitas Umum (Pasal 28, 29, 30, 31).
d. Bagian
Keempat : Pembangunan Perumahan
·
Paragraf 1 : Umum (Pasal 32, 33, 34, 35, 36, 37)
·
Paragraf 2 : Pembangunan Rumah (Pasal 38, 39, 40, 41,42, 43, 44, 45, 46)
·
Paragraf 3 : kegiatan Pembangunan Prasarana, Sarana, dan Utilitas Umum (Pasal
47)
e. Bagian
Kelima : Pemanfaatan Perumahan
·
Paragraf 1 : Umum (Pasal 48)
·
Paragraf 2 : Pemanfaatan Rumah (Pasal
49)
·
Paragraf 3 : Penghunian (Pasal 50, 51,
52)
f. Bagian
Keenam : Pengendalian Perumahan
·
Pasal 53 : tahapan pengendalian
g. Bagian
Ketujuh : Kemudahan Pembangunan dan Perolehan Rumah bagi MBR
·
Pasal 54 : kemudahan pembangunan
·
Pasal 55 : perolehan rumah bagi MBR
6.
Bab
VI : Penyelenggaraan Kawasan Permukiman
a. Bagian
Kesatu : Umum (Pasal 56, 57, 58, 59, 60, 61, 62, 63)
b. Bagian
Kedua : Perencanaan Kawasan Permukiman (Pasal 64, 65, 66, 67, 68, 69, 70)
c. Bagian
Ketiga : Pembangunan Kawasan Permukiman (Pasal 71, 72, 73, 74, 75)
d. Bagian
Keempat: Pemanfaatan Kawasan Permukiman (Pasal 76, 77, 78, 79, 80)
e. Bagian
Kelima : Pengendalian Kawasan Permukiman
·
Paragraf 1 : Umum (Pasal 81, 82)
·
Paragraf 2: Pengendalian Perencanaan Kawasan Permukiman
(Pasal 83)
·
Paragraf 3: mengenai
Pengendalian Pembangunan Kawasan Permukiman (Pasal 84)
·
Paragraf 4: Pengendalian Pemanfaatan
Kawasan Permukiman (Pasal 85)
7.
Bab
VII : Pemeliharaan dan Perbaikan
a. Bagian
Kesatu : Umum (Pasal 86, 87)
b. Bagian
Kedua : Pemeliharaan (Pasal 88, 89, 90)
c. Bagian
Ketiga : Perbaikan (Pasal 91, 92, 93)
8.
Bab
VIII : Pencegahan dan Peningkatan Kualitas terhadap Perumahan Kumuh dan
Permukiman Kumuh
a. Bagian
Kesatu : Umum (Pasal 94)
b. Bagian
Kedua : Pencegahan (Pasal 95)
c. Bagian
Ketiga : Peningkatan Kualitas
·
Paragraf 1 : Umum (Pasal 96, 97)
·
Paragraf 2 : Penetapan Lokasi (Pasal 98)
·
Paragraf 3 : Pemugaran (Pasal 99)
·
Paragraf 4 : Peremajaan (Pasal 100)
·
Paragraf 5 : Pemukiman Kembali (Pasal
101,102)
·
Paragraf 6 : Pengelolaan (Pasal 103)
d. Bagian
Keempat : Pengaturan Lebih Lanjut (Pasal 104)
9.
Bab
IX : Penyediaan Tanah
·
Pasal 105 : penanggung jawab ketersediaan tanah
·
Pasal 106 : jalur penyediaan tanah
·
Pasal 107 : pemberian hak atas tanah
·
Pasal 108 : kesepakatan mengenai konsolidasi tanah
·
Pasal 109 : penetapan lokasi konsolidasi tanah
·
Pasal 110 : kemudahan yang diberikan Pemerintah dalam pembangunan rumah umum
dan rumah swadaya
·
Pasal 111 : sertipikasi konsolidasi
·
Pasal 112 : kerjasama mengenai konsolidasi
·
Pasal 113 : konsolidasi diatur dalam peraturan pemerintah
·
Pasal 114 : peralihan dan pelepasan hak atas tanah
·
Pasal 115 : pemanfaatan dan pemindahtanganan tanah barang milik negara atau
daerah
·
Pasal 116 : pendayagunaan tanah negara bekas tanah terlantar
·
Pasal 117 : mengenai pengadaan tanah untuk pembangunan bagi kepentingan umum
10. Bab X :
Pendanaan dan Sistem Pembiayaan
a. Bagian
Kesatu : Umum (Pasal 118)
b. Bagian
Kedua : Pendanaan (Pasal 119,
120)
c. Bagian
Ketiga : Sistem Pembiayaan
·
Paragraf 1 : Umum (Pasal 121)
·
Paragraf 2 : Lembaga Pembiayaan (Pasal
122)
·
Paragraf 3 : Pengerahan dan Pemupukan
Dana (Pasal 123, 124)
·
Paragraf 4 : Pemanfaatan Sumber Daya
(Pasal 125)
·
Paragraf 5 : Kemudahan dan Bantuan
Pembiayaan (Pasal 126)
·
Paragraf 6 : Pembiayaan Primer (Pasal
127)
·
Paragraf 7 : Pembiayaan Sekunder (Pasal
128)
11. Bab XI : Hak
dan Kewajiban
·
Pasal 129 : hak setiap orang ataupun
badan hukum dalam penyelenggaraan perumahan dan kawasan permukiman
·
Pasal 130 : kewajiban setiap orang dalam
penyelenggaraan perumahan dan kawasan permukiman
12. Bab XII : Peran
Masyarakat
·
Pasal 131 : peran masyarakat dalam kegiatan penyelenggaraan perumahan dan
kawasan permukiman
·
Pasal 132 : fungsi dan tugas forum pengembangan perumahan dan kawasan
permukiman
·
Pasal 133 : mengenai unsur forum pengembangan perumahan dan kawasan
permukiman
13. Bab XIII : Larangan
·
Larangan terhadap orang ataupun badan
hukum yang berkaitan dengan perumahan dan kawasan permukiman, yang terdapat
dalam pasal 134, 135, 136, 137, 138, 139, 140, 141, 142, 143, 144, 145,dan 146.
14. Bab XIV : Penyelesaian Sengketa
·
Pasal 147 : penyelesaian sengketa diutamakan dengan cara musyawarah untuk
mencapai mufakat
·
Pasal 148 : penyelesaian sengketa dilakukan melalui gugatan di pengadilan
ataupun diluar pengadilan
·
Pasal 149 : siapa saja yang dapat digugat
15. Bab XV : Sanksi Administratif
·
Pasal 150 : macam sanksi administratif
16. Bab XVI : Ketentuan Pidana
·
Sanksi pidana yang diberikan kepada
orang maupun badan hukum apabila terbukti melanggar aturan yang telah
ditetapkan. Sanksi tersebut terdapat dalam pasal 151, 152, 153, 154, 155, 158,
159, 160, 161, 162,dan 163.
17. Bab XVII : Ketentuan Peralihan
·
Pasal 164 : tetap berlakunya peraturan sebelumnya selama tidak bertentangan
ataupun belum diganti dengan peraturan pelaksanaan yang baru.
18. Bab XVIII : Ketentuan Penutup
·
Pasal 165 : mengenai peraturan
pelaksanaan dan kelembagaan
·
Pasal 166 : mengenai pencabutan dan tidak berlakunya lagi peraturan
sebelumnya
·
Pasal 167 : mulai masa berlakunya peraturan ini
C. Komentar Berkenaan dengan UU No. 1 Tahun
2011
Sebelum
berlakunya Undang-Undang Nomor 1 Tahun 2011 tentang Perumahan dan Kawasan
Permukiman, sudah diatur Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1992 tentang Perumahan dan
Permukiman. Berikut ini adalah beberapa perbedaan antara kedua peraturan
tersebut.
UU No. 4 Tahun 1992
|
UU No. 1 Tahun 2011
|
Adanya
asas kekeluargaan, dan kepercayaan pada diri sendiri
Peran
pemerintah hanya sebagai regulator
Peran
serta masyarakat dilakukan secara perorangan maupun dalam bentuk badan usaha
yang diberikan seluas-luasnya.
Bentuk
pidana adalah berupa denda atau kurungan penjara
Peraturan
pemerintah ditetapkan selambat-lambatnya 2 (dua) tahun sejak UU ini
diundangkan.
Disahkan
oleh Menteri Sekretaris Negara
|
adanya
asas kesejahteraan, kenasionalan, kesehatan dan kemitraan
peran
pemerintah sebagai stimulator dan fasilitator
peran
serta masyarakat dilakukan dengan membentuk suatu forum dalam memberikan
masukan
selain
pidana, dapat dijatuhi pidana tambahan, seperti: membangun kembali perumahan sesuai yang
diperjanjikan, pencabutan izin, pembongkaran lisiba yang biayanya ditanggung
pelaku.
Peraturan
pelaksanaannya ditetapkan selambat-lambatnya 1 (satu) tahun sejak UU ini
diundangkan
Disahkan
oleh Menteri Hukum dan Hak Asasi Manusia
|
Apabila dibandingkan dengan undang-undang sebelumnya, UU No.1 Tahun 2011 ini terdapat banyak sekali pasal, yaitu 167 pasal, padahal UU No. 4 Tahun 1992 hanya sekitar 42 pasal. Walaupun semakin banyak pasal yang dituangkan dalam sebuah peraturan, yang berarti semakin rincinya suatu peraturan, namun kalau tidak diketahui oleh masyarakat juga akan percuma saja. Sebuah peraturan yang baik adalah dimana isi peraturannya dapat dipahami dan ditaati oleh masyarakat serta tidak merugikan masyarakat.
Ancaman
denda yang diberikan sangat memberatkan. Jadi dengan persepsi masyarakat yang
semakin kritis besar denda tersebut akan dinilai pro dan kontra. Pro-nya adalah
supaya masyarakat ataupun badan hukum tidak melakukan suatu pelanggaran
mengenai ketentuan yang telah ditetapkan melalui undang-undang tersebut.
Sedangkan kontra-nya adalah denda yang begitu besar dengan peraturan yang
semakin banyak hanya akan merugikan masyarakat dan akan menguntungkan
pemerintah dengan masuknya denda tersebut ke kas negara.
Berkaitan
dengan UU No. 16 Tahun 1985 tentang Rumah Susun, pada undang-undang ini juga
terdapat beberapa pasal yang menyangkut rumah susun. Sudah diatur secara rinci
seperti yang terdapat pada UU No.1 Tahun 2011 pasal 43 ayat (1) , “Pembangunan
untuk rumah tunggal, rumah deret,dan/atau rumah susun, dapat dilakukan diatas
tanah : a. hak milik; b. hak guna bangunan, baik di atas tanah negara maupun di
atas hak pengelolaan; dan c.hak pakai di atas tanah negara. Pembangunan di atas
hak sewa ataupun hak guna usaha tidak boleh dilakukan, tanah yang digunakan
bukanlah kepunyaannya.
Mengenai
pembangunan rumah susun, jarang sekali dibangun di atas tanah hak milik, karena
hak milik adalah hak terkuat dan terpenuh yang jangka waktunya sampai
turun-temurun dan dapat diwariskan, tidak boleh dimiliki oleh orang asing juga.
Jadi biasanya yang digunakan adalah hak pakai di atas tanah negara dan hak guna
bangunan baik diatas tanah negara maupun di atas hak pengelolaan. Karena badan
hukum dan orang asing dapat tinggal maupun berinvestasi disitu. Kalau misalnya
orang asing dapat memiliki hak milik, bisa-bisa negara kita tanahnya adalah
milik orang asing semua.
Pembangunan
rumah umum yang diperuntukkan bagi MBR (Masyarakat Berpenghasilan Rendah)
merupakan suatu langkah nyata bukti keberpihakannya pemerintah terhadap MBR.
Hal tersebut sangat bagus untuk dilaksanakan terutama bagi masyarakat kumuh
yang tinggal di daerah pinggiran kota. Sebab, permukiman yang selama ini mereka
diami tidak sesuai dengan tata ruang dan juga mudah sekali untuk terjangkitnya
wabah penyakit, serta apabila terjadi kebakaran susah untuk memadamkannya
karena jalan yang dilalui sempit. Dengan kata lain dengan disahkannya
undang-undang ini merupakan wujud dari pelaksanaan amanah UUD 1945 Pasal 28
ayat (h) yang menyebutkan bahwa, “Setiap orang berhak hidup sejahtera lahir dan
batin, bertempat tinggal dan mendapatkan lingkungan hidup baik dan sehat, serta
berhak memperoleh pelayanan kesehatan.”
Terkait
dengan Rancangan Undang-Undang Rumah Susun (rencananya merupakan pengganti
Undang-Undang Nomor 16 Tahun 1985 tentang Rumah Susun) yang saat ini masih
dibahas di DPR, RUU tersebut merupakan kelanjutan atau delegasi dari
Undang-Undang Nomor 1 Tahun 2011 tentang Perumahan dan Kawasan Permukiman,
khususnya pasal 46 yang menyebutkan bahwa “Ketentuan mengenai rumah susun
diatur tersendiri dengan undang-undang”. Artinya di dalam Undang-Undang Nomor 1
Tahun 2011 juga diatur mengenai rumah susun, tetapi masih menyangkut hal-hal
yang sifatnya umum. Ketentuan lebih khususnya diatur dalam RUU Rumah Susun yang
akan disahkan dalam waktu dekat ini.
BAB
III
PENUTUP
A. Kesimpulan
1. Berkaitan
dengan rumah susun dalam beberapa pasal telah diatur dalam undang-undang ini
dan ketentuannya telah diatur tersendiri dalam undang-undang sesuai dengan
Pasal 46.
2. MBR
terbantu dengan adanya rumah umum sebagai wujud keberpihakannya pemerintah
terhadap masyarakat terutama yang berpenghasilan rendah.
3. Denda
yang diberikan terlalu besar, sehingga memberatkan pelanggar dan dapat
menguntungkan pemerintah karena adanya pemasukan dari negara.
4. Forum
yang dibentuk oleh masyarakat menjadi suatu masukan yang dapat didengar oleh
pemerintah.
B. Saran
1. Sebuah
produk Undang-undang hendaknya tidak merugikan masyarakat.
2. Pemerintah
sebagai stimulator dan fasilitator harus bisa memberikan contoh dan bimbingan
untuk mencapai kesejahteraan sesuatu dengan asas yang terdapat dalam
undang-undang ini.
3. Dengan
adanya undang-undang ini diharapkan kasus yang berhubungan dengan perumahan dan
kawasan permukiman semakin berkurang.
